ALEXANDER CEBULLA
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Der Vorvertrag beim Immobilienkauf in Spanien

Beitrag veröffentlicht am 15/02/2015 | ALEXANDER CEBULLA
Es ist in Spanien üblich, vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde einen Vorvertrag zu unterzeichnen, mit welcher der Käufer sein ernsthaftes Kaufinteresse zum Ausdruck bringt und eine Anzahlung geleistet wird. Dieser Vertrag kann auf verschiedene Art und Weise gestaltet sein und wird als Kaufversprechen, Reservierungsvertrag, Optionsvertrag oder Kaufvertrag mit Rücktrittsrecht bezeichnet.

Es ist wichtig, sich man sich als Käufer über die Tragweite dieses privatschriftlichen (Vor-)Vertrages im Klaren ist. Wenn die Parteien diesen Vertrag unterzeichnen, dann heißt das, dass die Vorverhandlungen abgeschlossen sind und man sich über den Verkauf und dessen Konditionen einig ist. Der Verkäufer darf ab dessen Unterzeichnung nicht weiter mit Dritten verhandeln. Die spätere Unterzeichnung der notariellen Urkunde ist letztlich nur ein formaler Akt, in welchem die im privatschriftlichen Vertrag vereinbarten Konditionen zu einer öffentlichen Urkunde erhoben werden.

Es gibt bei Immobilienkäufen in Spanien v.a. zwei beliebte bzw. geläufige Formen des privatschriftlichen Vorvertrages, zum einen der sog. „Contrato de arras“, auf Deutsch in etwas Vorvertrag mit Rücktrittsrecht und die sog. „Opción de compra“, Kaufoptionsvertrag.

Der privatschriftliche Vorvertrag in beiden genannten Formen begründet für den Käufer letztlich die Pflicht, den Kaufpreis zu bezahlen, wenn er die Anzahlung nicht verlieren möchte. Aus diesem Grunde muss er sich bei Unterzeichnung des Vorvertrages absolut sicher sein, das in Frage stehende Objekt erwerben zu wollen und idealerweise sollten alle tatsächlichen und rechtlichen Vorüberprüfungen des Objektes abgeschlossen sein.

Nachfolgend werden die beiden Vertragstypen verglichen und die rechtlichen Folgen der Nichterfüllung der vertraglichen Pflichten erläutert.

Privatschriftlicher Vorvertrag „Contrato de Arras“
Bei Unterzeichnung des Vorvertrages kann eine Anzahlung geleistet werden, welche in spanischen Rechtstermini mit „Arras“, „Señal” oder „pago a cuenta” bezeichnet werden kann. Üblich und meist von den Parteien gewollt ist ein „Contrato de Arras“ mit den sog. „Arras confirmatorias“. Im Vorvertrag mit „Arras” wird die Pflicht begründet, den eigentlichen Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt zu den vereinbarten Konditionen durchzuführen. Es gilt zu beachten, dass es drei verschiedene Arten von „Arras” gibt. Die „Arras penitenciales“ ermöglichen beiden Parteien durch die schlichte Nichtdurchführung des Vertrages von diesem wirksam zurückzutreten. Die „Arras confirmatorias“ zwingen die Parteien zur Durchführung des Vertrages.

Folgen der Nichterfüllung
Hier ist zu unterscheiden, ob der privatschriftliche Vertrag mit „Arras penitenciales“ geschlossen wurde oder nicht. Sollte der Vorvertrag ohne dieses „Rücktrittsrecht“ geschlossen worden sein, so kann der Käufer gem. Art. 1124 Código Civil wählen, ob er auf die Vertragsdurchführung zu den vereinbarten Bedingungen besteht oder ob er die Aufhebung des Vertrages und Schadenersatz verlangt.

Handelt es sich um einen Kaufvertrag mit „Arras penitenciales“ gemäß Art. 1454 Código Civil, so haben beide Vertragsparteien das Recht, ohne weiteres vom Vertrag zurückzutreten, mit der bloßen Konsequenz dass der Verkäufer die erhaltene Anzahlung behalten darf, für den Fall dass der Käufer den Vertrag nicht durchführen möchte. Sollte der Verkäufer den Vertrag nicht schließen wollen, so muss er dem Käufer als Vertragsstrafe die erhaltene Summe doppelt zurückzahlen. Es kann weder auf Durchführung des Vertrages noch auf Schadenersatz geklagt werden.

Der Optionsvertrag „Contrato de Opción de Compra“
Mit einem Optionsvertrag räumt der Optionsgeber dem Optionsnehmer das Recht ein, zu entscheiden, ob ein Kaufvertrag zu den vereinbarten Bedingungen geschlossen werden soll. Dieses Recht kann entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt werden. Als Gegenleistung für die Kaufoption kann eine gewisse Summe gezahlt werden, die – je nach vertraglicher Vereinbarung – später auf den Kaufpreis angerechnet werden kann oder auch nicht.

Nur der Optionsgeber hat Pflichten aus diesem Vertrag. Der Optionsnehmer kann die Option ausüben oder auch nicht. Der Optionsgeber darf die Immobilie nicht mehr veräußern und ist verpflichtet, diese in dem vereinbarten Zustand bis zum Ablauf des Optionsrechtes zu erhalten.

Folgen der Nichterfüllung
Für den Käufer bzw. Optionsnehmer hat die Nichtausübung der Kaufoption die Folge, dass er den gezahlten Preis für die Kaufoption verliert. Für ihn ist die praktische Folge letztlich dieselbe, wie beim Kaufvertrag mit Rücktrittsrecht - er verliert die Anzahlung.
Wenn der Verkäufer bzw. Optionsgeber seine Pflichten aus dem Optionsvertrag nicht erfüllt, so kann der Käufer bzw. Optionsnehmer gem. Art. 1124 Código Civil wählen, ob er auf die Vertragsdurchführung zu den vereinbarten Bedingungen besteht oder ob er die Aufhebung des Vertrages und Schadenersatz verlangt.

Festzuhalten bleibt die Tragweite des Vorvertrages, welche von Ausländern oftmals unterschätzt wird. Makler drängen oftmals auf eine schnelle Unterzeichnung eines von ihnen vorgelegten Vorvertrages oder Reservierungsvertrages. Hier ist Vorsicht geboten, unterzeichnen Sie solcherlei Dokumente nicht vorschnell und ohne Überprüfung durch einen Experten Ihres Vertrauens.