ALEXANDER CEBULLA
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito
Neuste Beiträge:
Nur noch digitale Steuerpost von ATIB - 18/08/2019
Neuigkeiten zur Ferienvermietung Stand Mai 2018 - 02/05/2018
Patientenverfügung, Testament, Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung in Spanien - 17/05/2017
Ferienvermietung auf Mallorca - 24/08/2016
Erhöhung der Grunderwerbssteuer ab 1.1.2016 auf den Balearen - 28/01/2016
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung - 11/06/2015
Bankverkäufe von Immobilien in Spanien - 14/04/2015
Notarielle Vollmachten in Spanien - 15/02/2015
Der Vorvertrag beim Immobilienkauf in Spanien - 15/02/2015
Banken in Spanien - 23/10/2014


Blog abonnieren:

Neuigkeiten zur Ferienvermietung Stand Mai 2018

Beitrag veröffentlicht am 02/05/2018 | ALEXANDER CEBULLA
Es herrscht Verwirrung. Viel Verwirrung. Klar ist lediglich, dass ein Eigentümer, der ohne Genehmigung Ferienvermietung betreibt, mit Geldstrafen zwischen 20.000€ und 40.000€ rechnen muss, Art. 109 Ley 8/2012.

Zugunsten der Verwaltung greift eine Vermutung, dass Ferienvermietung vorliegt, wenn ein Schlafplatz zur unmittelbaren Nutzung für einen kurzfristigen Zeitraum angeboten wird und nicht nachgewiesen werden kann, dass es sich dabei um einen nicht-touristischen Zweck handelt, Art. 50.14 Ley 8/2012.

Wenn die Verwaltung anklopft und die entsprechende Geldbuße verhängen möchte, dann ist also der Eigentümer bzw. Vermieter in der Pflicht, diese gesetzlich aufgestellte Vermutung zu wiederlegen, indem er z.B. darlegt, dass die Person gar kein Tourist war, sondern ein Freund oder ein Geschäftsreisender. Ebenso ist der Anwendungsbereich des Gesetzes nicht eröffnet, wenn es sich um einen Aufenthalt handelt, der länger als einen Monat dauert. Zunächst greift aber die gesetzliche Vermutgung, dass Ferienvermietung vorliegt und der von der Verwaltung Beschuldigte hat die Beweislast, dass dem doch nicht so ist. Diesen Beweis zu führen ist Einzelfall aber leider gar nicht ganz so einfach. Wie soll man die negative Tatsache nachweisen, dass kein Geld geflossen ist? Vorsicht also, wer Freunde übernachten lässt muss irgendwie nachweisen können, dass die Freundschaft so tief ist, dass kein Geld geflossen sein kann.

An solcherlei Aspekten mag es liegen, dass die Leute ein solches Gesetz nicht so richtig ernst nehmen. Im Juli 2017 hatte das Parlament der Balearen den Gesetzesentwurf mit grundlegenden Änderungen des bisherigen Gesetzes zur Ferienvermietung 8/2012 verabschiedet. Das neue Gesetz ist im August 2017 in Kraft getreten. In den Medien propagiertes Ziel war es, für Klarheit zu sorgen und der Realität der vernetzen Welt und der Sharing-Ecomomy ins Auge zu sehen. Wen interessiert wie es aktuell mit der Umsetzung in der Realität aussieht, kann bei Airbnb vorbeisurfen und nach Angeboten suchen welche – wie gesetzlich vorgeschrieben – die behördliche Erlaubnisnummer der Genehmigung des Eigentümers enthalten.

Kritikpunkt an der alten Gesetzesfassung war, dass nur jene Immobilien eine Genehmigung bekommen konnten, welche die einzige Wohneinheit auf einem Grundstück darstellten und Wohnungen in Mehrparteienhäusern die Möglichkeit der Vermietung an Touristen gänzlich untersagt war. Letzteres ist nun nach dem neuen Gesetz zwar theoretisch möglich, allerdings sind die Hürden für die Genehmigung an anderen Stellen gewachsen. Das neue Regelungswerk ist nicht gerade eine Einladung für Eigentümer an Touristen zu vermieten.

Wer die folgenden Voraussetzungen erfüllt, wird eine Genehmigung beantragen können, wenn das Moratorium für neue Genehmigungen zum 1.8.2018 ausläuft.

Lage: Die Immobilie muss in einem Bereich liegen, in der die touristische Vermietung erlaubt ist. Noch bis zum 1.8.2018 hat der Inselrat offiziell Zeit, um Mallorca in entsprechende Gebiete einzuteilen, in welchen Ferienvermietung möglich sein soll. Im Stadtgebiet von Palma soll Ferienvermietung gänzlich verboten sein, wie in den Medien bekannt wurde.

Hauptwohnsitz: Immobilien in sog. gesättigten Zonen können nur 60 Tage im Jahr und unter der Einschränkung vermietet werden, dass es sich um den Hauptwohnsitz des Eigentümers handelt.

Neubauerklärung: Die Immobilie muss vollständig und korrekt im Grundbuch eingetragen sein (Declaración de Obra Nueva), von der Stadt abgenommen worden sein (Declaración de final de obra) und über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügen. Die zur Vermietung angebotenen Plätze dürfen die Zahl der Plätze auf der Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht überschreiten.

Alter: Die Immobilie muss mindestens fünf Jahre alt sein.

Eigentümergemeinschaft: Befindet sich die Immobilie in einem Mehrfamilienhaus, ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft notwendig.

Energie-Zertifikat: Die Immobilie muss einen Effizienznachweis ihres Energieverbrauchs, ein sogenanntes „certificado energético“, besitzen und je nach Alter mindestens mit “D” oder “F” bewertet sein.

Individuelle Verbrauchszähler: Befindet sich die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, sind separate Wasser- und Stromzähler erforderlich.

Sozialwohnungen: Wohnungen in Sozialbauten, sog. Vivienda de Protección Oficial, sind von der touristischen Ferienvermietung ausgeschlossen.

Haftpflichtversicherung: Der Vermieter muss eine Haftpflichtversicherung abschließen. Bei Wohnungen muss diese auch jene Schäden decken, die normalerweise von der Versicherung der Eigentümergemeinschaft im Falle von Schäden außerhalb der Wohnung zu tragen wären.

Touristische Dienstleistungen: Es müssen touristische Dienstleistungen, wie Reinigung, Wechsel der Bettwäsche oder z.B. 24-Std. telefonische Erreichbarkeit angeboten werden. Eine Reinigungskraft muss einen ordentlichen Arbeitsvertrag vorweisen können, es müssen Beitragszahlungen zur Sozialversicherung abgefürt werden und die arbeitsrechtlichen Bestimmungen eingehalten werden.

Barrierefreiheit: Die gesetzlichen Richtlinien zur Barrierefreiheit für Behinderte müssen erfüllt werden.

Übermittlung der Gästedaten an die Polizei: Der Vermieter muss gem. Art. 25 Bürger-Sicherheitsgesetz Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo und dem ORDEN INT/1922/2003 die Daten der Gäste an die Polizei übermitteln.

Satzung der Eigentümergemeinschaft: Der Gastgeber muss die Satzung der Eigentümergemschaft und Verhaltensregelungen aushändigen und vom Gast die Aushändigung gegenzeichnen lassen.

Bettenbörse: Es soll eine Bettenbörse ins Leben gerufen werden. Die noch festzulegende Gesamtzahl an zur Verfügung stehenden Betten für Touristen soll limitiert werden. Um eine neue Genehmigung zu bekommen ist dann notwendig, dass ein anderer Vermieter auf einen Platz verzichtet oder dass ein Interessent diesem seinen Platz abkauft.

Mehrwertsteuer: Von den Kunden ist Mehrwertsteuer einzunehmen und diese ist in regelmäßigen Steuererklärungen an das Finanzamt abzuführen.

Fazit: Eine Immobilie auf Mallorca legal an Touristen zu vermieten ist schwierig bis unmöglich, sofern keine alte Genehmigung existiert. Eine Einzelperson, die gelegentlich etwas dazuverdienen möchte, wird all die Vorschriften kaum erfüllen können, selbst wenn die Immobilie zufälligerweise in einer Zone liegt, wo Ferienvermietung erlaubt ist.

Dass es den Politikern nur um solch ehrenwerte Ziele ging, wie den immer weiter steigenden Mietpreisen Einhalt zu gebieten, Verbraucherschutz für Reisende oder Ruhestörungen in Mehrfamilienhäusern zu vermeiden, darf bezweifelt werden. Treibende Kraft dieser Regelungen dürften eher die Interessenvertreter der Hotels gewesen sein, die Angst vor Markteinbußen haben.